【姫路市】不動産買取の必須知識！不動産の査定の仕組みとは？

不動産査定とは？

不動産査定とは、不動産会社が不動産がいくらで売れるのかを確認することです。この方法で不動産の価格を知ることは非常に重要です。不動産の現在の価格を知ることで今売るべきかどうかを判断できます。

また、不動産の売却を本格的に検討している方にも重要なポイントとなります。不動産を売り出す際、売り出し価格を決めるのは依頼主（売り手）です。所有する物件にはそれぞれ相場があり、この相場から大きく離れた価格に設定してしまうと、不動産が売れなくなる可能性があります。

不動産査定の種類

・簡易査定（机上査定）とは？

机上査定と呼ばれる方法であり、机の上で行えることのみで実施する査定のことです。不動産会社は査定の依頼を受けた後、その物件の土地の大きさや立地などを見て査定額を提示します。実際に物件を見ているわけではないため、査定の精度は低くなりがちです。簡易査定は、まだ具体的に売却を決めていないけれど、大体の売却金額がどのくらいかを知りたい場合に有効な方法です。

・訪問査定（詳細査定）とは？

訪問査定は、不動産会社が現地に出向いて建物の劣化具合や設備の状態などを細かく確認したうえで査定を行う方法で、より精度が高いのが特徴です。本格的に物件の売却を検討している方は、初めから訪問査定を依頼するとよいでしょう。

査定額はどうやって決まるのか

複数の不動産会社に査定を依頼すると、会社によって査定額に差が生じます。なぜ価格に違いが発生するのか、その理由の1つは査定額の決定方法が異なるためです。以下では、具体的な不動産査定額の決定方法についてまとめてみました。

・原価法

原価法は、査定対象となる物件を取り壊したと仮定して再び同じ物件を建て直した場合、建て直しに必要な費用を計算し、築年数に応じて減価修正を行い価格を求める方法です。算出した価格から建物の老朽化分を差し引く方法で、戸建ての査定時によく利用されています。具体的な計算方法は以下のとおりです。

査定額＝再調達価格×延床面積×減価修正（残耐用年数÷耐用年数）

・取引事例比較法

近隣で似たような条件を持つ物件がどの程度の金額で売買されているのか、成約事例を探してその相場を参考に査定する方法です。似たような物件でも立地条件や売買された時期に違いがあるため、これらを加味して金額を調整します。この方法は、マンションや土地の査定でよく使用されています。具体的な計算方法は以下のとおりです。

査定額＝事例物件の価格×査定物件の評点×査定物件の面積

・収益物件なら「収益還元法」

収益還元法は不動産の収益性に着目した査定方法です。不動産が将来得られるであろうと想定される純利益と現在価格の総和を求めて査定価格を算出します。この方法は、賃貸物件の売買の際によく使用されています。

収益還元法には、DCF法と直接還元法の2種類があります。DCF法は将来的な利益を計算し、将来的な価値を現在の価値に修正するために割引率を考慮したうえで算出する方法です。直接還元法は、対象の物件が生み出せる1年間の利益を周辺地域にある似た条件の物件の利回り（還元利回り）で割り戻して価値を求める方法です。具体的な計算方法は以下のとおりです。

査定額 ＝純収益÷還元利回り

不動産査定で評価されるポイント

不動産査定では、以下のポイントが評価されます。

・築年数

査定した物件の築年数が新しい場合には査定額が上がり、古い場合には下がります。築年数が経過すると建物の価値はどんどん減少し、築年数10年で新築時の約半分の価値になります。

・立地

不動産のある地域や路線、最寄り駅からの距離などによって査定額は変わります。駅が近いほど、価格が高くなる傾向があります。また、バスなどの交通の便があるかどうかも、査定額を左右するポイントです。

・面積

同じ条件の不動産でしたら、面積が広いほど査定額は高くなります。査定時には「平米単価」というものを用いて、面積の違いを補正した査定額を算出します。

・耐震性

現在の耐震基準に適合しているかどうかも、査定評価を左右するポイントです。2000年以降に建設された建物に対しては、新耐震基準を満たしていると加点評価されます。2000年以前に建てられたものでも、「耐震適合証明書」があれば加点対象となります。

・日照・展望

南向きの大きな窓があるなど、日当たりがよい場合は加点されます。マンションの場合は、高層階で眺望が良い場合に加点評価になります。

・周辺環境

騒音や振動などの外部環境によって、評点が変わります。道路の幅や、建築にあたって法律上の制限がないかどうかも見られます。

不動産査定の流れ

不動産の査定が流れがよくわからないという方は多いでしょう。以下では、査定の流れについて解説していきます。

・インターネットなどで不動産会社に査定を依頼する。

まずはウェブサイトなどで不動産会社を検索し、複数の不動産会社に見積りを依頼してみましょう。

・査定内容をもとに訪問査定を依頼する。

不動産会社から簡易査定の結果が届いたら、よいと思う不動産会社を2～3社程度ピックアップします。次にその不動産会社へ相談し、訪問査定の依頼をしましょう。

・現地調査を行う

訪問査定は、駅から物件までの道のりや物件の中を確認する必要があるため、数時間はかかります。

・必要書類を確認する

査定をスムーズにするために必要な書類も揃えておくことがポイントです。査定時に必要書類が揃っているほど、正確な査定額を出してもらいやすくなります。

・査定結果を聞く

査定結果が届いたら確認しましょう。同時にどの会社と媒介契約を結ぶべきかどうかを判断することが大切です。

不動産査定依頼時のポイント

査定をスムーズに進めるためのポイントについて、見ていきましょう。

・必要書類を揃えておくこと

査定に必要な書類は「本人確認書類」「固定資産税の納税通知書」「物件の登記済権利書（登記識別情報通知）」などです。アスベスト調査報告書や耐震診断報告書なども用意しておきましょう。

・不具合・修繕状況を伝える

売りたい物件に不具合や修繕した過去がある場合、それを隠さずに査定時に不動産会社へ伝える必要があります。このような物件の不具合は減点対象となってしまいますが、後ほど大きなトラブルを引き起こさないためにも事前に伝えておくことが大切です。

・境界線を明確に（土地や戸建ての場合）

土地や戸建ての売買の際にトラブルになりやすいのが、境界線です。査定前にあらかじめ確認しておいた方がよいでしょう。境界線に特段問題がなければ、査定期間が早まる可能性もあります。