【姫路】不動産売買を仲介業者に依頼するなら要チェック！媒介契約とは？

媒介契約とはどのようなもの？

中古物件などを売却する際、自分で買い手を探して売買契約から引き渡しまで完了させることは非常に難しいものです。そのため、不動産会社へ仲介を依頼するのが一般的です。仲介を受けた不動産会社は宅地建物取引業法によって、依頼者に不利にならない売買契約の締結が義務付けられています。

不動産会社と依頼者の間で。所有物件をどのような条件で売却するのか、成功した際の報酬金額はどのようにするのかという内容を含めた売買契約書を取り交わします。これを「媒介契約」といいます。媒介契約を締結することによって、仲介業務に関するトラブルを防ぐことが可能です。

専属専任媒介契約とは？

不動産会社を1社に絞り仲介を依頼する方法で、契約を結ぶと他の不動産会社に仲介を依頼することはできません。また、自分で買い手を探す直接取引も認められていません。

契約の有効期限は最大3ヶ月となっており、不動産会社は媒介契約の成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、一週間に1回以上の頻度で仲介業務の実施状況を依頼者に報告することも義務付けられているのです。

媒介契約の種類の中で最も制約のある契約方法ですが、不動産会社からの手厚いサポートを受けることが可能です。

専属専任媒介契約のメリット

・販売活動を積極的に行ってくれる

専属専任媒介契約は制約の多い形態ですが、その分不動産会社が負う責任が大きくなります。仲介手数料は成功報酬となりますが、当然ながら販売活動には力が入ります。

・早く売れやすい

媒介契約の成立から5日以内にREINS（レインズ）への登録が完了するため、比較的早く物件の情報が全国の不動産会社の間で共有されるようになります。そのため、直接依頼をしていない不動産会社にもスピーディーに物件を紹介することができます。また、販売活動の状況を頻繁に確認できるため、販売戦略が練りやすいこともメリットの1つです。

専属専任媒介契約のデメリット

・自分で購入希望者を見つけても不動産会社を通さなければならない

一般媒介契約と専任媒介契約の場合は、自分で購入者を見つけてもよいとされる自己発見取引が認められています。専属専任媒介契約は、自己発見取引が認められていません。売主が個人で購入希望者を見つけたとしても、必ず不動産会社の仲介を通す必要があります。

・不動産会社の力量に左右されやすい

契約した不動産会社の販売力が低い場合や囲い込みをするような不動産会社を選んだ場合は、希望通りの価格で売却することが難しくなるでしょう。どうしても不動産会社の力量に左右されやすいため、慎重に不動産会社を選ぶ必要があります。

専属専任媒介契約が向いているケース

不動産会社の積極的な販売活動が期待できるため、早急に物件を売りたいという方に向いています。また、忙しいので手間を避けたい方、不動産売却についてのノウハウがないため不動産会社に一任したいという方にもおすすめです。

専任媒介契約とは？

専属専任媒介契約と同様に、不動産会社1社のみに仲介を依頼する方法です。専属専任媒介契約と異なる点は、自分で買主を探すことが可能な点です。

専任媒介契約では、媒介契約の成立から7日以内にREINS（レインズ）への登録が義務付けられています。また、2週間に1度以上の頻度で仲介業務の実施状況を報告することも義務付けられています。

専任媒介契約のメリット

・積極的な販売活動を行ってもらえる

売り手から依頼された不動産会社は、広告費や宣伝費をかけてしっかりと販売活動を行いますので買い手がスムーズに見つかりやすいでしょう。

・売主の売却活動の負担が軽減される

やり取りを行う業者が1社のみのため、販売状況の把握がしやすいです。また、2週間に1回の報告があるため、定期的に販売状況を確認できます。価格の見直しなどもしやすく、販売戦略も練りやすい点がメリットの1つです。さらに、複数の会社に連絡を入れる必要がないため、売主の負担が軽減されます。

・不動産会社の各種サービスを受けられる

不動産会社は特典として、クリーニングやホームステージングなどのサービスを提供しています。不動産会社によって提供するサービスは異なるため、事前に確認してみるとよいでしょう。

専任媒介契約のデメリット

・不動産会社の力量に左右されやすい

専属専任媒介契約と同様に1社に任せる契約のため、不動産会社の力量に左右されやすいです。販売力の低い不動産会社や物件との相性が合わない不動産会社と専任媒介契約を結んだ場合、売買活動が難航する可能性があります。

・囲い込みをする悪徳業者も存在する

囲い込みとは、売り手と買い手の両方から手数料を得るために虚偽の情報を流したり、情報を開示せずに自社での売買成立をさせようとしたりする違法行為です。悪徳業者に遭わないためにも、複数会社にコンタクトを取ってしっかりと比較・検討をしましょう。

専任媒介契約が向いているケース

専任媒介契約は媒介契約の中で最もバランスがとれた契約です。不動産会社に営業活動を行ってもらいつつ、自分で買い手を探すことも可能です。売却をプロに任せながら、自分でも買い手を探したいという方に向いているでしょう。

一般媒介契約とは？

一般媒介契約は専属専任媒介契約・専任媒介契約とは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼できる方法です。自分で探した買い手と不動産会社を通さずに契約することも可能です。REINS（レインズ）への登録義務はなく、不動産会社が依頼先に業務の実施状況を報告する義務もありません。

一般媒介のメリット

・不動産選びでの失敗リスクが少ない

複数の不動産会社と同時に契約できる一般媒介契約は、不動産会社選びのリスクが軽減されます。専任媒介契約・専属専任媒介契約の場合、囲い込みなどのリスクが発生しますが、一般媒介契約は複数会社と契約するためそうしたリスクを未然に防げます。

・物件情報を公にせずに販売活動ができる

一般媒介契約はレインズ登録の義務がないため、周りに知られずに売却することが可能です。事情により、近所や親戚へ売却情報を知られたくないという方におすすめです。

一般媒介契約のデメリット

・人気物件ではない場合、積極的な販売活動が行われない可能性がある

物件によっては、積極的な販売活動が期待できないことがあります。不動産会社が広告費をかけて宣伝を行っても、先に他の不動産会社が買い手を見つけた場合には時間・費用が無駄になります。そのため、販売活動に消極的になり、売却が成立しにくいという事態になってしまうのです。

・販売状況が把握しづらく、確認の手間がかかる

販売活動の報告義務がないため、販売状況の把握がしづらい点もデメリットといえます。販売状況を把握できなければ、価格の見直しや販売戦略の立案が難しくなります。

一般媒介契約が向いているケース

所有する物件が駅から近い場所にある場合や築浅の場合には、一般媒介契約がおすすめです。人気物件なら高い値段でも早期に買主が見つかる可能性が高いです。複数の不動産会社と契約をしておけば、よりよい条件で売却成立ができるでしょう。